vrijdag 17 maart 2017

Hypotheek extra aflossen of beleggen?

De afgelopen jaren hebben we regelmatig extra afgelost op onze hypotheek. We hanteerden daarbij de filosofie van Gerhard Hormann: zorg dat je zo snel mogelijk je hypotheek aflost, dan heb je geen schuld meer, lagere maandlasten en dat geeft een bepaalde vrijheid. Ik heb uit diverse interviews begrepen dat Gerhard zelf niet belegt en dat ook absoluut niet wil.

Laat ik eerst zeggen dat ik dit een prima filosofie vind. Een eigen woning zonder hypotheekschuld vormt een solide financiële basis en biedt keuzevrijheid. Maar ik vraag me steeds meer af of het wel echt bij mij past. Ik ben zakelijker en denk veel meer in termen van investeren en rendement. Ik accepteer ook dat daar een bepaald risico aan verbonden is.

Als we nu eerst eens kijken naar een koopwoning versus een huurwoning. Je moet toch ergens wonen. In een huurwoning betaal je huur in ruil voor wonen, in een koopwoning betaal je rente en eventueel (verplichte) aflossing in ruil voor wonen. Dit is geen investeren, dit is consumeren.

Door zuinig te leven houden wij iedere maand een flink bedrag over. Dit willen we investeren. We willen dat dit in de toekomst inkomsten voor ons genereert. Extra aflossingen op de hypotheek verlagen onze toekomstige woonlasten, maar genereren geen inkomsten. Er is dus een verschil met een investering.

Bovendien is het voor een investeerder belangrijk om risico te spreiden. Zowel geografisch als in verschillende sectoren. En wat doe je nu juist niet als je aflost op je hypotheek? Juist! Er is geen enkele vorm van spreiding en het risico op waardedaling is levensgroot. Simpele, lokale gebeurtenissen zoals verloedering van de buurt of het opheffen van openbaar vervoer in de wijk kan je investering al (extreem) negatief beinvloeden.

Daartegenover staat wel dat het extra aflossen op de hypotheek je een gegarandeerde besparing oplevert, je weet exact hoeveel hypotheekrente je minder gaat betalen en voor hoelang.

Het geld wat we nu overhebben verdelen we 50/50 over extra aflossen en beleggen, maar ik zit er serieus over te denken om te stoppen met extra aflossen als de hypotheekschuld zo laag is dat ik me er comfortabel bij voel. En daarna voor de volle 100% echt gaan investeren.

Hoe denken jullie hierover?




17 opmerkingen:

  1. Deze reactie is verwijderd door de auteur.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. ik beleg al jaren in een index tracker, gaat uitstekend en de hypotheek schuld is nu minder dan 50% van de waarde van het huis. Bovendien gedeeltelijk een bankspaarhypotheek, dus die wordt aan het einde van de looptijd vanzelf afgelost...

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Ik beleg zelf ook, en kies er ook voor om mijn huis niet sneller af te lossen. Maar ik ben het niet helemaal met je argumenten eens.

    Je schrijft:

    "Extra aflossingen op de hypotheek verlagen onze toekomstige woonlasten, maar genereren geen inkomsten. Er is dus een verschil met een investering."

    Ik vind dat eigenlijk onterecht. Het feit dat je op een gegeven moment 500 tot 1000 euro minder per maand uit hoeft te geven, omdat je huis helemaal van jou is, is toch echt een "investering" die geld oplevert.

    En je schrijft ook:

    "Bovendien is het voor een investeerder belangrijk om risico te spreiden. Zowel geografisch als in verschillende sectoren. En wat doe je nu juist niet als je aflost op je hypotheek? "

    Tja. Maar als je een huis hebt gekocht, dan héb je al gekozen voor een bepaalde geografische regio, en voor niet-spreiding. Of je nou een hoge of lage of geen hypotheek hebt. Op het moment dat je je handtekening onder het koopcontract zette, verbond je jezelf aan dat huis en die regio. Als je huis in waarde daalt, is dat net zo erg voor iemand die een hypotheek nog heeft, als voor iemand die geen hypotheek meer heeft. Dit vind ik dus gewoon geen steekhoudend argument.

    Ik zou voor 50% extra blijven aflossen. Uiteindelijk wil je toch van die hypotheek af. Je krijgt er een gegarandeerd rendement op van een paar procent. De andere 50% kun je dan beleggen, wat misschien méér, maar misschien met pech ook minder oplevert.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Mooie reactie. Je raakt precies de punten waar ik over nadenk om een beslissing te kunnen nemen. Over je tweede punt: het is waar dat je met de aankoop van een woning een beslissing neemt met gevolgen voor spreiding en geografie. Maar om vervolgens extra te gaan aflossen staat daar los van. De aankoop van de woning verplicht je niet tot extra aflossingen, dat is een keuze. Je kunt ook besluiten om je geld ergens anders in te investeren en jezelf niet nog verder vast te pinnen op die beslissing die je nam toen je de woning kocht. Dat is de afweging die ik probeer te maken: 1) ik heb al dat huis gekocht dus nu moet ik all the way gaan en ook volledig aflossen of 2) ik heb dat huis gekocht want ik moet nu eenmaal ergens wonen en ik accepteer de maandlasten maar ik ga de rest van mijn geld in andere zaken beleggen.

      Verwijderen
    2. Ik kan me hier ook helemaal in vinden. Persoonlijk zou ik er altijd bij blijven aflossen. Je inkomen is nooit gegarandeerd, dus des te lager je lasten, des te kleiner de kans dat je wat dat betreft in de problemen zult komen. Bovendien vind ik rente betalen gewoon zonde. Wel zou ik er op een gegeven moment bij gaan beleggen. Misschien eerst een paar jaar 75/25 en daarna 50/50. Ik kwam hier alleen toevallig terecht, dus weet niet hoe jij met je inkomen/hypotheek zit. Om even ons voorbeeld te gebruiken; wij betalen nu bruto 600 euro aan de hypotheek. Ik zou dan denk ik pas bij 200 als maandlasten 50/50 gaan beleggen.

      Verwijderen
    3. Wij zitten nu rond de 800 aan bruto maandlasten. Ik zou me comfortabel voelen bij ongeveer 500, omdat je dan ook onder de maandlasten van een goedkope huurwoning zit.

      Verwijderen
  4. Wij lossen voornamelijk af, voor dit is 10% van de totale originele hypotheek het doel. Daarnaast willen we de buffer nog wat aansterken, maar investeren we ook.
    De jaren erna zullen we wat minder aflossen, maar dat blijft toch wel de hoofdmoot. We wedden wat dat betreft wel op meerdere paarden.
    Twee delen van onze hypotheek lossen uiteindelijk geheel af, een annuïtair deel en een spaardeel, maar we hebben ook nog een aflossingsvrij deel. Die willen we elk jaar maximaal boetevrij aflossen.
    Als de buffer op peil is zullen we zowel meer aflossen en meer gaan investeren.
    Overigens ben ik het wel eens met hierboven. Tegenover elke euro minder aan lasten hoef je ook minder passief inkomen te hebben..

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Op meerdere paarden wedden is een prima strategie. Over het verminderen van lasten vs passief inkomen, daar ga ik in de toekomst nog eens een uitgebreid blog aan wijden ;)

      Verwijderen
  5. Wij deden altijd beide.
    Eerst maximaal aflossen op hypotheek. (Aflossingsvrije) en vervolgens maximaal bijstorten in de spaarhypotheek om de looptijd te verkorten tot 20 jaar.
    Wat er volgens overbleef doen we beleggen volgens het buy en hold principe. Iedere maand een vast bedrag.

    Met onze aflossingsvrij zijn we inmiddels klaar, die is weg. Onze spaarhypotheek moest 20 jaar lopen dus moesten we dat uitzingen tot 2023. De afgelopen periode hebben we dus weer wat meer belegd.

    Met het belastingplan 2017 vervalt de fiscale klem is er opeens weer ruimte om onszelf hypotheek vrij te maken. nog 13 maanden te gaan en dan loopt onze rentevast periode af van 15 jaar. dan zijn wij helemaal hypotheek vrij...scheelt ons 500 euro netto per maand...en kunnen we dus weer meer gaan beleggen of er wat anders mee doen..

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Dat is ook een mogelijkheid. Aflossen tot het maximale bedrag op het aflossingsvrije deel en dan de rest beleggen. Als ik dat zou doen kom ik waarschijnlijk toch op zo'n 50/50 uit, maar als we meer weten te besparen kunnen we dan meer beleggen. Mooie insteek.

      Verwijderen
  6. Ik los vooral ook af waarmee ik een zeker vast rendement kan realiseren. Wat ok meespeelt is dat een vrij gevoel wel erg lekker is. Daarnaast speelt ook mee dat we nu al weten dat op termijn de belastingteruggave over betaalde hypotheekrente flink daalt. Ook leidt daling van de hypotheekschuld tot een betere verhouding woning-hypotheek wat weer een lagere rente oplevert.

    Daarnaast beleg ik in het bedrijf waar ik werk, ik bouw langzamerhand een positie en waarde op, wat 1x per jaar een leuk onbelast rendement oplevert in de vorm van dividend. Streven is om deze waarde gelijk te laten oplopen met de overwaarde in het huis.

    De derde pijler is een belegging bij OXBY, voornamenlijk in ETF trackers. Doe ik niet zelf maar laat ik doen. Keurig rendement en ik heb er weinig omkijken naar.

    Tot slot nog een potje op een Lijfrente opbouw rekening. Niet veel maar het groeit. Zo spreid ik het spaargeld, waarbij het steeds meer wordt "werk niet voor het geld, maar laat het geld voor jou werken"

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Mooie spreiding. Ik zie wel dat OXBY én een beheerfee én 10% kosten rekent over de gerealiseerde winst. Vind je dat niet te duur?

      Verwijderen
    2. Ja dat is wel een punt van aandacht. Wie heeft ervaring met zoektocht naar goede vermogensbeheerders voor kleine vermogens ?

      Verwijderen
    3. Meesman wordt door veel indexbeleggers getipt als een goede optie. Zelf heb ik er geen ervaring mee, ik beleg zelf rechtstreeks via de bank.

      Verwijderen
  7. Hypotheken komen in basis neer op het verkrijgen van onroerend goed, waarvoor op moment van aanschaf onvoldoende middelen beschikbaar zijn.
    Wiskundige rekensommetjes maken is leuk, maar in de loop der tijd geleerd dat onze regering de regeltjes tussentijds wijzigt. Met name spaarhypotheken is een onderdeel daarvan. Met de huidige lage rente renderen spaarhypotheken uiteindelijk niet het oorspronkelijk beoogde resultaat. Theoretisch rendeert deze hypotheek pas na 20 jaar en wat schetst de verbazing na 20 jaar is de rente laag en wordt de hypotheekaftrek verlaagd. Kortom de spaarhypotheek is alleen interessant voor mensen die de looptijd tot einde periode hebben vaststaan en dan nog klopt het theoretische rekenmodel (i.v.m. beperking HRA) niet.
    Mijn keuzes zijn bedoeld om onzekerheden in de toekomst zo veel als mogelijk te elimineren en zodoende minder afhankelijk te zijn van regelgeving waar ik geen invloed op heb. Dat is het basisuitgangspunt.
    Afgelopen jaren tevens ge-investeerd in onroerend goed met een veel beter rendement dan de hypotheekrente. Voordeel dat hij nu laag staat. Sparen heeft nu helemaal geen zin. Let wel, betekent niet dat sparen (= niet uitgeven) niet loont, maar om 1000 euro op een bankrekening te parkeren en aan het eind van het jaar 0,50ct te ontvangen, heeft sparen geen zin.
    Een ieder maakt zijn eigen keuzes.

    BeantwoordenVerwijderen
  8. Thank for your very good article.! i always enjoy & read the post you are sharing!

    หนังสยองขวัญ

    BeantwoordenVerwijderen