woensdag 24 oktober 2018

afschaffing wet Hillen: volledig aflossen ja of nee?

Vanaf 1 januari 2019 gaat de overheid de wet Hillen (stapsgewijs) afschaffen. Deze maatregel wordt in de media ook wel de aflosboete genoemd. Ik vind dat geen correcte benaming, zoals we straks uit de rekenvoorbeelden kunnen afleiden. Je kunt het beter eigenhuisboete noemen, want deze belasting treft alle huizenbezitters, ook wanneer je niet aflost.

Volgens de plannen zal de afschaffing stapsgewijs plaatsvinden, uitgesmeerd over 30 jaar. Omdat de overheid echter wel vaker onbetrouwbaar is gebleken in dit soort zaken (denk aan de beperking van de hypotheekrenteaftrek) zal ik er in mijn berekeningen van uitgaan dat de afschaffing per direct plaatsvind, dan kan het alleen maar meevallen en het rekent wat makkelijker.

Ik ga uit van (ongeveer) onze persoonlijke situatie in 2019:

Bruto loon €45.000
Woz-waarde €240.000
Hypotheekschuld aflossingsvrij €70.000
Rente aflossingsvrije hypotheek 4,8%

Een normale aflossing

Indien we een extra aflossing van €1.000 doen gaan we jaarlijks bruto €48 minder rente betalen. Netto (gecorrigeerd voor hypotheekrente aftrek, 2e schijf 38,10%) is dit  €29,71.

We halen een 'rendement' op deze aflossing van 2,97%. Niet slecht, vooral omdat er geen risico tegenover dit rendement staat.

Break-even-point

De waarde van onze woning is €240.000. Een forfait van 0,7 % levert een bijtelling op van €1.680.

Omdat wij een rente van 4,8% betalen gaat voor ons de wet Hillen relevant worden bij een hypotheekschuld van €35.000 of lager. (1.680 = 4,8% van 35.000).

Restschuld van €35.000, hoeveel belasting?

Inkomen €42.000
Bijtelling €1.680
Renteaftrek €1.680 -/-
Belastbaar inkomen 42.000

inkomstenbelasting 36,65% over de eerste €20.142 = €7.382
inkomstenbelasting 38,10% over de resterende €21.858 = €8.328

inkomstenbelasting totaal €7.382 + €8.328 = €15.710

Hypotheek volledig afgelost, hoeveel belasting?

Inkomen €42.000
Bijtelling €1.680
Belastbaar inkomen €43.680

inkomstenbelasting 36,65% over de eerste €20.142 = €7.382
inkomstenbelasting 38,10% over de resterende €23.538 = €8.968

inkomstenbelasting totaal €7.382 + €8.968 = €16.350

Vergelijking rendement wel/ niet aflossen

Bij een restschuld van €35.000 betalen we €15.710 (belasting) + €1.680 (hypotheekrente) = €17.390 per jaar.

Bij volledige aflossing betalen we €16.350 per jaar (alleen belasting, we betalen immers geen rente meer).

Het rendement per jaar van volledig aflossen is in dit geval (€17.390 - €16.350) / €35.000 = 2,97%.

Dit is hetzelfde rendement als op een aflossing wanneer we nog een hoge hypotheekschuld hebben.

Conclusie

Het aflossen van onze hypotheek is onderdeel van ons plan om financieel onafhankelijk te worden. 
Nadat de keuze om af te lossen is gemaakt is er geen reden om een restschuld te laten staan of te stoppen met aflossen. Wij gaan door met aflossen totdat onze hypotheek volledig is afgelost.

5 opmerkingen:

  1. De komende jaren gaat er veel veranderen: de loonheffing, eigenwoningforfait en maximaal aftrekbare rente gaan omlaag. Het is nog niet helemaal duidelijk, maar waarschijnlijk betaal je over 5 jaar nog maar 0.45% in plaats van 0.7%. Kortom, je kunt het ene effect niet los van het andere zien. Ik heb onlangs een tool gemaakt voor die berekening, zie hier

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Ja alles aflossen is het beste al weet je niet hoe hard je in de toekomst word ‘ bestolen’ als je wel alles hebt afgelost.
    Ik twijfel erg
    Heb de hele middag zitten dubben. Maar net een mail de deur uit gedaan om de volgende maand 17400 € extra af te lossen.
    Nu nog 100000 op een huis van rond de 300000 waarde.
    Nog 9 jaar vast op 2.25%
    Dus eigenlijk is dit bedrag maar goed voor 32.60 bruto minder per maand.
    Zucht.
    Dus eigenlijk is lage rente leuk maar om dan ook af te lossen niet erg motiverend.
    Heb nog 9 jaar en hoopdus voor die tijd de rest 82600 ook afgelost te hebben om vervroegd er uit te kunnen.( dan 63 jaar)
    Al zegt een aantal hersen cellen stop met aflossen hou dat geld dan cash aan ter overbrugging of gewoon als buffer voor de rest van je leven.
    Nu weer sparen voor eind volgend jaar.
    Jullie zijn al mooi op weg
    35000 ( laatste loodjes)
    Dan vrij en als het goed is dan meer geld overhouden.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Een afgelost huis blijft uiteindelijk een van de fundamenten voor een goed pensioen, ook al roomt de overheid een deel ervan af, dat verandert in de basis niet.
      Ik neem aan dat je wel een buffer aanhoudt?

      Verwijderen
  3. Nog even antwoord op jou vraag
    Ja we houden nog wat geld over ( zou zo in jan weer het zelfde kunnen aflossen) en heb nog wat andere potjes.
    Schoolkostenvergoedingen daar zit ook nog 19000 in
    Kamer opknappen/ vernieuwen in 2019. 10000
    Voor de jaarlijkse rek. Daar betaling oa de ziektekosten alvast in dec ineens a 5100 ( 3 pers) en dan hou ik nog 3500 over.
    En nog een beetje geld wat voor de kinderen is.
    Als ik niks zou doen moet ik in elk geval vermogensbelasting betalen dus voor eind dec moet ik de 17400 betaald hebben.
    Maar twijfel nog steeds. Want het scheelt zo weinig. Maar 20€ netto en daar moet ik wel 17400 voor afdragen en weg is weg
    Moeilijk moeilijk moeilijk.

    BeantwoordenVerwijderen